evasark.dk

er… gearing. Den samme faktor, der giver buy-til-lade udlejer hans massiv fordel i en stigende ejendomsmarked er en af hans værste fjender i et faldende marked. Med boligmarkedet i hele verden balancerer på randen af en afgrund, kan nu meget vel et godt tidspunkt at vurdere, hvad geare midler til den gennemsnitlige køber til at lade udlejer.
Hvad præcis gearing? Det er dybest set et andet ord for gearing. Forestil dig, du ønsker at købe en $100.000 hjem. Bank eller långiver, vil hvis forsigtig, ønsker du at sætte nogle af dine egne penge – at dele risikoen. Hvis du køber dit eget hjem, ønsker de traditionelt du at stub mellem 5 og 15% til at vise du er seriøs. Hvis du køber en ‘investering’ ejendom, indtil temmelig seneste långivere ville dig til at hoste op med omkring 25% (mange långivere har for nylig afslappet disse kriterier – de vil uden tvivl blive straffet for det ved markedet senere!).
På en ejendom, $100.000, der ville betyde $25k – dvs din gearing eller gearing på ejendommen ville være x4 (værdien af egenskaben divideret med depositum). Han har lånt $75k og satte kun en tredjedel af der. I et stigende marked betyder at for hver $25.000 egenskaben stiger i pris, han effektivt fordobler sine penge! Så ejendommen kun har at stige med en fjerdedel, og han høster en 100% vækst i den faktiske kontante sætte ned for at købe ejendommen i første omgang. Er stiger af denne størrelse muligt? Ja – mange dele af verden har for nylig set strenge af år hvor priserne steg på mindst 25% fra år til år.
Så langt så godt, men hvad gør din typiske buy-til-lade udlejer, når præsenteret med en $25k stormfald? Ja, det er rigtigt. Han re realkreditlån ejendom #1 og køber ejendom #2 Brug den ekstra $25 k han bare “made”. Wow. Gratis penge! Han kan faktisk købe en anden $100.000 hus med dette ‘nye’ depositum (det vil være et mindre hus eller i værre tilstand end den første, selvfølgelig, fordi huse som #1 nu koste $125k!).
Vores udlejer nu ejer’ ‘ 2 ejendomme, en værdi af $225.000 for grand indledende investering af $25.000. Det betyder hans gearing er nu x9. For hver dollar stiger hans ejendom, han gør en ’tilbagevenden’ af $9 på sin oprindelige investering indbetaling. Vores køber at lade investor nu kun behøver en 11% stigning i ejendomspriserne om effektivt at fordoble sine penge igen. Lad os forestille os, det sker.
Ejendom går op af 11%, hvilket gør hans ‘portfolio’ nu værd $250.000. Husk, at han kan konvertere op til 75% af værdien af sine egenskaber. Det betyder, at han kan låne op til $187.500 i alt. Se som han har hidtil kun lånte $150.000 (2 x $75,000) han har en anden $37.500 han kan trække på. Hvad er en udlejer at gøre? Købe et andet hus, ved hjælp af $37. 5k som depositum på et hus værd op til $150.000!
Godt, du siger. Han er ved at blive rig, temmelig hurtigt. Indtil… markedet vender og begynder at falde. Vores udlejer har nu $400.000 værd af ejendom under sin kontrol, for en lille oprindelige investering på kun $25k. Hans gearing er enorm – x16 i virkeligheden. For hver $1 markedet stiger, gør han’ ‘ $16. For hver $1 det falder, taber han $16. Faktisk vil et 6,25% fald på ejendomsmarkedet udslette hans indledende kontant depositum, hvilket betyder, at alle henseender, køber til at lade ejeren intet ejer. De udestående lån er den samme som værdien af egenskaberne, så banken ejer 100% eller det. Udlejeren, naturligvis har stadig ansvaret.
Men jeg hører dig sige, at udlejer er kun virkelig interesseret i at leje udbytte – så længe han kan dække de månedlige betalinger med sin husleje, er han ok? Ja – indtil, eksempelvis taget starter utæt, eller en ny kedel er påkrævet, eller en dårlig lejer stopper betalende. På hvilket tidspunkt er han op en vis creek uden nogen form for paddling gennemføre.
Dette er grunden til, hvorfor mange professionelle ejendomsinvestorer (;-) losses sidste af deres investeringsejendomme sidste sommer – chancerne for en ejendom styrtet bare kiggede for stor til at retfærdiggøre alle mulige fremtidige gevinster, givet optage huspriser og lave renter. Som sangen siger – er den eneste måde ned. Hvis du stadig holde investeringsejendomme, er det sandsynligvis for sent til at sælge. Du bliver nødt til at hænge bistert indtil markedet vender igen – sikkert rundt omkring 2008. Held og lykke med det!